(Un)erwartete Nebenkosten beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie sind neben dem eigentlichen Kaufpreis auch die anfallenden Nebenkosten zu zahlen. Sie sind nach den Kaufnebenkosten und den Finanzierungsnebenkosten zu unterscheiden und machen unter Umständen eine erhebliche Größenordnung aus. Deshalb dürfen sie bei der Kalkulation der Kosten nicht vernachlässigt werden.
Die Nebenkosten als erheblicher Kostenfaktor
Auf den ersten Blick scheint manche Immobilie genau auf die Bedürfnisse des potenziellen Käufers zugeschnitten. Doch bei näherem Hinsehen wird klar, dass die Nebenkosten für Kauf und Finanzierung eine enorme Größenordnung ausmachen: Häufig fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eine Maklerprovision an. Hinzu kommen unter Umständen diverse Nebenkosten der Finanzierung. Abhängig vom Standort des Käufers, von der Maklerprovision und von der finanzierenden Bank können die Nebenkosten mit zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises zu Buche schlagen. Als Käufer hat man wenige Möglichkeiten der Einflussnahme. Dennoch lohnt sich ein sorgfältiger Blick auf die Kostenpositionen, denn an der einen oder anderen Stelle besteht durchaus Potenzial, diesen Kostenblock zu senken.
Die Grunderwerbsteuer ist unvermeidbar
Der Verkauf von Grundstücken und Immobilien unterliegt in Deutschland der Steuerpflicht, sofern er nicht zwischen Verwandten in direkter Linie erfolgt. Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern festgelegt, sie ist deutschlandweit unterschiedlich geregelt. Erst im Jahr 2014 wurde sie beispielsweise im Bundesland Hessen zum zweiten Mal innerhalb kurzer Zeit angehoben, weitere Länder werden folgen. Mit einer Bandbreite von fünf bis 6,5 Prozent des Kaufpreises macht die Grunderwerbsteuer einen großen Anteil an den Kaufnebenkosten aus. Werden Grundstück und Immobilie bei einem Neubau separat gekauft, fällt die Steuer nur für den Kaufpreis des Grundstücks an. Ist in einem Objekt bereits eine Küche eingebaut, sollte ihr Wert im Kaufvertrag separat ausgewiesen sein. Dadurch wird die Grunderwerbsteuer nur für den Wert des Grundstücks angerechnet, sie wird somit etwas günstiger.
Zu zahlen ist die Grunderwerbsteuer auf Anweisung des zuständigen Finanzamts, das dazu eine Frist von rund vier Wochen nach dem Zugang des Steuerbescheids setzt. Im Steuerbescheid ist auch eine Belehrung des Käufers enthalten, nach der die Steuerschuld in der Regel nicht gestundet werden kann. Da die Zahlung der Grunderwerbsteuer eine unabdingbare Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch ist, liegt es letztlich im Interesse des Käufers, die Grunderwerbsteuer bei seiner Kostenkalkulation zu berücksichtigen und Rücklagen vorzuhalten.
Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich geregelt
Die Höhe der Notar- und Grundbuchkosten ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) festgelegt. Das Gesetz wurde zum 01. August 2013 überarbeitet, im Zuge der Neuregelungen wurden die Kosten für den Notar und die Eintragung des Kaufs im Grundbuch angehoben. Durchschnittlich fallen rund zwei Prozent des Kaufpreises für den Notar und die Eintragung des Kaufs an. Die Notar- und Grundbuchkosten sind in der Regel vom Käufer in mehreren Teilbeträgen zu zahlen. Meist verlangt der Notar einen ersten Abschlag schon nach der Unterschrift des notariellen Kaufvertrags. Zeitgleich sind die Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch fällig. Weitere Teilrechnungen fallen zum Abschluss des notariellen Kaufverfahrens mit der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch an, sie werden ebenfalls vom Notar und vom Grundbuchamt erhoben.
Die Maklerprovision ist verhandelbar
Bei dem dritten großen Kostenblock des Immobilienkaufs handelt es sich um die Maklerprovision. Sie fällt an, wenn der Verkauf des Grundstücks oder des Objekts durch einen Immobilienmakler vermittelt wird. Meist zahlt der Käufer die Maklerprovision, hier besteht allerdings Verhandlungsspielraum zwischen Käufer und Verkäufer. Die Höhe der Maklerprovision beträgt deutschlandweit rund 5,95 Prozent des Kaufpreises einschließlich der Mehrwertsteuer. Allerdings ist der Makler berechtigt, einen geringeren Provisionssatz zu verhandeln. In der Praxis besteht hier die Möglichkeit für den Immobilienvermittler, sich von der Konkurrenz abzuheben. Mit einer geringeren Maklerprovision kommt er nämlich dem Käufer entgegen und erhöht außerdem auch im Interesse des Verkäufers die Chance, eine Immobilie schnell zu verkaufen.
Finanzierung der Nebenkosten erhöht die Zinsen
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und Maklerprovision können durchschnittlich zwischen zehn und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Im Idealfall zahlt der Käufer sie aus vorhandenen Eigenmitteln. Müssen die Kaufnebenkosten nämlich zusätzlich zum Kaufpreis finanziert werden, verlangen die meisten Banken dafür einen erheblichen Zinsaufschlag. Zwar ist eine Finanzierung der Nebenkosten grundsätzlich möglich und wird von einigen Banken durchaus als Mittel der Wettbewerbsdifferenzierung angeboten, doch aufgrund der dann höheren Zinsbelastung sollte man als Käufer im eigenen Interesse von einer Nebenkostenfinanzierung absehen.
Die Finanzierungsnebenkosten sind optional
Die Nebenkosten für die Finanzierung werden von der finanzierenden Bank festgelegt. Sie sind nicht zwingend vorgeschrieben, vielmehr hat jede Bank die Möglichkeit, sich durch einen Verzicht auf die Nebenkosten positiv vom Wettbewerb abzuheben. Erhoben werden Finanzierungsnebenkosten unter anderem für eine Wertermittlung der Immobilie und für die Bereitstellung des Darlehens. Während die Kosten für ein Wertgutachten meist im Effektiven Jahreszins eingerechnet sind, wird der Bereitstellungszins im Angebot in der Regel separat ausgewiesen. Er fällt an, wenn das Darlehen nicht zum vereinbarten Zeitraum abgerufen wird. Während die Kosten für das Wertgutachten zwischen 0,2 Prozent und 0,5 Prozent der Darlehenssumme betragen können, sind für die Bereitstellungszinsen durchschnittlich 0,25 Prozent monatlich zu veranschlagen.
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